Kauf von einer Eigentumswohnung

Wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass neben dem Kaufpreis auch regelmäßige Zahlungen für das Hausgeld anfallen. Das Hausgeld wird von der Hausverwaltung erhoben und jährlich abgerechnet. Ähnlich wie bei einer Nebenkostenabrechnung bei der Vermietung können dabei Nachzahlungen entstehen. Diese zusätzlichen Kosten, auch bekannt als Abrechnungsspitze, können erheblich sein und die Haushaltskasse belasten.

Des Weiteren besteht die Möglichkeit, dass eine Sonderumlage beschlossen wird, ohne dass Sie darüber informiert werden. Eine solche Sonderumlage kann ebenfalls zu ungeplanten finanziellen Belastungen führen. Im schlimmsten Fall können die Kosten für eine solche Sonderumlage sogar im fünfstelligen Bereich liegen, was die finanzielle Planung erheblich beeinträchtigen kann.

Nach dem Kauf einer Eigentumswohnung übernimmt der neue Eigentümer nicht nur den Kaufpreis, sondern auch laufende Kosten, die mit dem gemeinschaftlichen Eigentum verbunden sind. Eine dieser Kosten ist das Hausgeld, das ähnlich wie die Nebenkosten bei einer Mietwohnung funktioniert. Es dient als Vorauszahlung für verschiedene Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Wohngebäude und den gemeinschaftlichen Anlagen entstehen, wie beispielsweise für Instandhaltungsmaßnahmen, Versicherungen, Verwaltungskosten und andere gemeinschaftliche Ausgaben.

Die Hausgeldabrechnung erfolgt in der Regel jährlich durch die Hausverwaltung oder die Eigentümergemeinschaft. Dabei wird festgelegt, wie hoch die monatlichen Vorauszahlungen sein müssen, um die voraussichtlichen Gesamtkosten des kommenden Abrechnungszeitraums zu decken. Diese Vorauszahlungen werden dann von jedem Eigentümer geleistet.

Ähnlich wie bei den Nebenkosten in einer Mietwohnung besteht auch beim Hausgeld die Möglichkeit von Nachzahlungen. Diese entstehen, wenn die geleisteten Vorauszahlungen nicht ausreichen, um die tatsächlich angefallenen Kosten zu decken. Zum Beispiel könnte im Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt sein, dass das monatliche Hausgeld für Ihre Wohnung 300 Euro beträgt, was insgesamt 3.600 Euro pro Jahr entspricht. Wenn jedoch die tatsächlichen Kosten höher sind und sich beispielsweise auf 4.000 Euro belaufen, ergibt sich eine Nachzahlung von 400 Euro.

Für den Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass er die Differenz zwischen den geleisteten Vorauszahlungen und den tatsächlich angefallenen Kosten ausgleichen muss.

Es ist daher wichtig, die Höhe des Hausgeldes und die Möglichkeit von Nachzahlungen bei der finanziellen Planung für den Kauf einer Eigentumswohnung zu berücksichtigen, um unerwartete finanzielle Belastungen zu vermeiden.

Es gibt eine wichtige Frage, die sich viele stellen, wenn es um den Kauf einer Eigentumswohnung geht:

Wer ist für die Nachforderungen aus früheren Zeiten verantwortlich - der neue Eigentümer oder der frühere Besitzer? Die Antwort darauf ist nicht immer eindeutig und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ein wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs bietet jedoch eine klare Richtlinie.

Nach diesem Urteil müssen Sie als neuer Eigentümer einer Wohnung die sogenannte "Abrechnungsspitze" zahlen, wenn die Jahresabrechnung zu einem Zeitpunkt beschlossen wird, zu dem Sie bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Das bedeutet, dass der frühere Besitzer nur für die Hausgeld-Vorauszahlungen haftet, die im Rahmen des Wirtschaftsplans geschuldet werden. Wenn er diese nicht geleistet hat und Sie bereits als Eigentümer eingetragen sind, sind Sie für die Nachforderungen verantwortlich.

Das Urteil verdeutlicht, dass der frühere Besitzer nur bis zu dem Zeitpunkt haftet, an dem Sie als neuer Eigentümer die Wohnung übernehmen. Wenn also Nachzahlungen ausstehen, die erst nach Ihrem Eintrag ins Grundbuch beschlossen wurden, müssen Sie als neuer Eigentümer dafür aufkommen.

Dieses Urteil ist von großer Bedeutung für potenzielle Käufer von Eigentumswohnungen, da es die rechtlichen Verpflichtungen klarstellt und mögliche finanzielle Risiken bei einem Wohnungserwerb verdeutlicht. Es ist daher ratsam, beim Kauf einer Eigentumswohnung die bereits beschlossenen und noch ausstehenden Abrechnungen sorgfältig zu prüfen, um unerwartete finanzielle Belastungen zu vermeiden.

Es ist äußerst wichtig, dass Sie bei Ihrem Vorhaben, eine Eigentumswohnung zu kaufen, äußerst aufmerksam sind und alle relevanten Aspekte genau prüfen, die zwischen Ihrer Kaufentscheidung und dem tatsächlichen Eigentumswechsel auftreten können. Hier sind die Schritte, die Sie dabei befolgen sollten:

Gründliche Überprüfung des Wirtschaftsplans und der letzten Jahresabrechnung:

Beginnen Sie damit, den Wirtschaftsplan der Wohnanlage genau zu studieren, um ein Verständnis für die voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen zu bekommen. Analysieren Sie auch die letzte Jahresabrechnung, um herauszufinden, ob es in der Vergangenheit zu Abweichungen zwischen den geplanten und tatsächlichen Kosten gekommen ist.

Vergleich der geschuldeten Hausgeldzahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten:

Nehmen Sie sich Zeit, um das nach dem Wirtschaftsplan geschuldete Hausgeld mit den letzten tatsächlich angefallenen Kosten zu vergleichen. Dieser Vergleich hilft Ihnen dabei, mögliche Abweichungen oder "Abrechnungsspitzen" zu identifizieren, die zu Nachforderungen führen könnten.

Erkundigen Sie sich bei der Hausverwaltung nach der nächsten Eigentümerversammlung:

Kontaktieren Sie die Hausverwaltung und erfragen Sie den Termin der nächsten Eigentümerversammlung, in der die Jahresabrechnung beschlossen werden soll. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, aktiv am Entscheidungsprozess teilzunehmen und etwaige Unklarheiten oder Bedenken bezüglich der Abrechnung anzusprechen.

Indem Sie diese Schritte sorgfältig befolgen, können Sie sicherstellen, dass Sie gut informiert sind und potenzielle Risiken oder unerwartete Kosten bei Ihrem Kauf einer Eigentumswohnung minimieren.

Wenn Sie bei Ihren Recherchen feststellen, dass eine Abrechnungsspitze droht, stehen Sie vor einer wichtigen Entscheidung. Es gibt zwei Möglichkeiten, damit umzugehen.

Erstens könnten Sie sich mit dem Verkäufer darauf einigen, den Kaufpreis um den entsprechenden Betrag zu reduzieren. Schließlich handelt es sich hierbei um Kosten, die auch der Verkäufer mitverursacht hat.

Die Alternative besteht darin, sich im Kaufvertrag gegen die Haftung für Schulden aus den Abrechnungen für frühere Wirtschaftsjahre abzusichern. Dies sollte jedoch in Absprache mit Ihrem Notar und Rechtsbeistand erfolgen.

Eine besorgniserregende Situation kann entstehen, wenn eine Sonderumlage erforderlich ist. Im Gegensatz zu einer Abrechnungsspitze, die zwar ärgerlich ist, aber in der Regel bewältigt werden kann, kann eine Sonderumlage Ihnen wirklich große Probleme bereiten. Das Problem dabei ist, dass die Verantwortung für die Zahlung der Sonderumlage von der Fälligkeit der Zahlung abhängt. Es kann also passieren, dass der Voreigentümer die Sanierungsmaßnahme bereits beschlossen hat, bevor Sie die Eigentumswohnung kaufen. Wenn dann die Sanierung durchgeführt wird und später die Rechnung kommt, müssen Sie dafür aufkommen (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, Az. V ZR 257/16).

Um sich vor der Belastung durch eine Sonderumlage zu schützen, sollten Sie äußerst wachsam sein und verschiedene Aspekte genau prüfen. Ein entscheidender Schritt ist die Durchsicht der Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Dort sollten Sie nach Hinweisen auf eine anstehende Sonderumlage suchen. Falls eine solche erwähnt wird, ist es wichtig festzustellen, ob die Beiträge bereits eingezogen wurden oder ob sie noch ausstehen. Wenn die Zahlung noch aussteht, bedeutet das, dass Sie sich darauf einstellen müssen, diese Kosten zu übernehmen, wenn Sie die Eigentumswohnung kaufen. In solch einem Fall können Sie versuchen, mit dem Verkäufer eine Anpassung des Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings ist es wichtig zu bedenken, dass diese Zahlung letztendlich auch Ihnen zugutekommen wird, sobald Sie Eigentümer sind. Daher ist es unerlässlich, Ihren Anteil an den anfallenden Kosten zu berechnen und diese in Ihre Finanzplanung einzubeziehen.